Með vaxandi áhuga á verksmiðjuframleiddum íbúðarhúsum, bæði innlendum og erlendum, er mikilvægt að kaupendur skilji hvernig reglur um endurgreiðslu virðisaukaskatts virka — og hvaða ákvarðanir þarf að taka áður en kaupsamningur er undirritaður.
Lykilatriði
Uppbygging kaupsamnings og val á innflytjanda getur ráðið úrslitum um endurgreiðslurétt. Þessar ákvarðanir þarf að taka áður en samningur er gerður — ekki er hægt að leiðrétta þetta eftir á.
Lagagrundvöllur
Endurgreiðsla virðisaukaskatts vegna íbúðarhúsnæðis byggir á 2. mgr. 42. gr. laga nr. 50/1988 um virðisaukaskatt og reglugerð nr. 449/1990 um endurgreiðslu virðisaukaskatts af vinnu manna við íbúðarhúsnæði.
Reglugerðin skiptist í tvo meginhluta sem skipta máli fyrir kaupendur einingahúsa:
| II. kafli | III. kafli |
|---|---|
| Vinna á byggingarstað | Verksmiðjuframleidd hús |
| 60% endurgreiðsla af VSK á vinnu | 5,35% – 8,60% af söluverði m/vsk |
| Rétthafi: Byggjandi/eigandi | Rétthafi: Framleiðandi/innflytjandi |
| Nær ekki til vinnu í verksmiðju | Hlutfall fer eftir frágangi við afhendingu |
Hvað þýðir þetta í krónum?
Fyrir einingahús að verðmæti 25 milljónir kr. (m/vsk) sem afhent er tilbúið undir málningu gæti endurgreiðslan numið u.þ.b. 2,1 milljón kr. (8,60%). Þetta er veruleg fjárhæð sem getur tapast ef samningur er ekki rétt uppbyggður.
Vandamálið: Hver á rétt á endurgreiðslunni?
Samkvæmt III. kafla reglugerðarinnar á sá sem framleiðir eða flytur inn verksmiðjuframleidd íbúðarhús rétt á endurgreiðslu — ekki kaupandinn. Þetta er frábrugðið öðrum endurgreiðslum þar sem byggjandi/eigandi er rétthafi.
Þetta skapar sérstakt vandamál þegar um er að ræða erlenda framleiðendur sem selja til íslenskra kaupenda. Ef erlent fyrirtæki er bæði framleiðandi og innflytjandi, en selur síðan til íslensks kaupanda, getur komið upp sú staða að:
Reglugluggi
Kaupandinn hefur greitt VSK sem hluta af kaupverði, en á ekki endurgreiðslurétt samkvæmt III. kafla. Framleiðandinn/innflytjandinn á réttinn — en nýtir hann ekki endilega eða lætur hann skila sér í verði til kaupanda.
Endurgreiðsluhlutföll samkvæmt III. kafla
Hlutfall endurgreiðslu fer eftir því hversu langt komið húsið er við afhendingu til kaupanda:
| Frágangur við afhendingu | Hlutfall |
|---|---|
| a) Útveggir, þak og gólfplata á grunni | 5,35% |
| b) Tilbúið undir málningu og innréttingu | 8,60% |
| c) Fullfrágengið (innflytjandi selur beint) | 12,35% |
| d) Fullfrágengið (söluaðili með VSK-skráningu) | 9,60% |
Athugið: Hlutföllin reiknast af söluverði að meðtöldum virðisaukaskatti.
Hvernig á að tryggja endurgreiðslurétt?
Ákvörðunartré: Hvernig tryggir þú endurgreiðslurétt?
Valkostur A: Kaupandi sem innflytjandi
Ef þú sem kaupandi ert skráður sem innflytjandi húseininganna við tollafgreiðslu (greiðir innflutningsgjöld og VSK beint til tollyfirvalda), þá átt þú sjálfur endurgreiðslurétt samkvæmt III. kafla sem „innflytjandi".
Kostur
Þú átt beinan endurgreiðslurétt og sækir sjálfur um til RST.
Ókostur
Þú berð ábyrgð á tollafgreiðslu, innflutningsgjöldum og hugsanlegum vandamálum við móttöku vöru. Krefst þekkingar og skipulags.
Valkostur B: Aðskildir samningar
Í stað eins heildarsamnings um „framleiðslu, afhendingu og uppsetningu" má skipta viðskiptunum í:
- Samningur 1: Kaup á efni/einingum (vörukaup)
- Samningur 2: Uppsetning og vinna á byggingarstað (þjónustukaup)
Með þessari uppbyggingu gæti vinnan á byggingarstað fallið undir II. kafla reglugerðarinnar sem „aðkeypt vinna við byggingu" og kaupandi ætti rétt á 60% endurgreiðslu af VSK á vinnuþættinum.
Valkostur C: Samningsbundin skilyrði við erlenda framleiðanda
Ef erlendur framleiðandi á endurgreiðsluréttinn, má semja um að:
- Framleiðandi sæki um endurgreiðsluna
- Endurgreiðslan skili sér í formi lægra kaupverðs eða endurgreiðslu til kaupanda
- Þetta sé skýrt tekið fram í samningi
Varúð við heildarverksamninga
Ef samningur kveður á um að erlendur aðili „hanni, framleiði, afhendi og reiði upp" húsið sem eina heild (turnkey), og sá aðili er einnig innflytjandi, getur kaupandi lent í þeirri stöðu að eiga engan endurgreiðslurétt — hvorki samkvæmt II. kafla (þar sem vinnan er hluti af heildarafhendingu) né III. kafla (þar sem hann er ekki framleiðandi/innflytjandi).
Grunnur húss: Alltaf á ábyrgð kaupanda
Samkvæmt reglugerðinni leggur kaupandi verksmiðjuframleidds húss alltaf til grunn. Vinna við grunn fellur undir II. kafla og kaupandi á rétt á 60% endurgreiðslu af VSK á þeirri vinnu — óháð því hvernig húskaupin sjálf eru skipulögð.
Þetta þýðir að jafnvel þótt endurgreiðsla vegna hússins sjálfs tapist, getur kaupandi alltaf sótt um endurgreiðslu vegna grunnsins.
Gátlisti fyrir kaupendur einingahúsa
Áður en samningur er gerður
- Kanna hvort framleiðandi er íslenskur eða erlendur
- Ákvarða hver verður innflytjandi húseininganna (þú eða seljandi)
- Fá skriflega staðfestingu á því hvernig endurgreiðsla VSK verður meðhöndluð
- Íhuga hvort skipta eigi samningi í efniskaup og vinnu sérstaklega
- Leita faglegrar ráðgjafar um skattaleg áhrif samningsformúlu
Við samningsgerð
- Tryggja að samningur tilgreini skýrt hver er innflytjandi
- Ef erlendur seljandi: Semja um að endurgreiðsla skili sér til kaupanda
- Halda vinnuþáttum aðskildum frá efniskaupum ef mögulegt
- Skrá afhendingarstig hússins (ræður endurgreiðsluhlutfalli)
- Ganga úr skugga um að greiðsluskjöl séu aðskilin eftir þáttum
Gögn sem þarf að varðveita
- Kaupsamningur með öllum viðaukum
- Reikningar með sundurliðun (efni, vinna, aðrar þjónustur)
- Greiðslustaðfestingar fyrir allar greiðslur
- Tollskjöl (ef þú ert innflytjandi)
- Samskipti við framleiðanda um endurgreiðslumál
Eftir afhendingu
- Sækja um endurgreiðslu vegna grunns (II. kafli) — alltaf á þínum rétti
- Sækja um endurgreiðslu vegna húss ef þú ert innflytjandi (III. kafli)
- Fylgja eftir við framleiðanda ef samið var um að hann myndi skila ávinningi
- Geyma öll gögn í a.m.k. 7 ár
Algengar spurningar
Get ég sótt um endurgreiðslu eftir á ef samningur var þegar gerður?
Ef samningur kveður á um að erlendur aðili sé bæði framleiðandi og innflytjandi, er almennt ekki hægt að breyta endurgreiðsluréttinum eftir á. Þess vegna er svo mikilvægt að huga að þessu áður en samningur er undirritaður.
Á ég rétt á einhverju ef ég keypti hús með „turnkey" samningi?
Jú — þú átt alltaf rétt á endurgreiðslu vegna grunns hússins samkvæmt II. kafla. Þú getur einnig átt rétt á endurgreiðslu vegna annarrar vinnu á byggingarstað sem ekki var hluti af kaupverði hússins (t.d. ef þú réðst sjálfur verktaka til viðbótarvinnu).
Hvernig veit ég hvort framleiðandi sótti um endurgreiðslu?
Upplýsingar um endurgreiðslur þriðja aðila eru almennt ekki aðgengilegar. Ef þú hefur áhyggjur af því að framleiðandi hafi fengið endurgreiðslu sem átti að skila sér til þín samkvæmt samningi, gætirðu þurft að leita lögfræðilegrar ráðgjafar um möguleg úrræði.
Lykilatriði til að muna
- Réttur til endurgreiðslu samkvæmt III. kafla tilheyrir framleiðanda/innflytjanda — ekki kaupanda
- Val á innflytjanda og uppbygging samnings ræður endurgreiðslurétti
- Þessar ákvarðanir þarf að taka áður en samningur er gerður
- Vinna við grunn fellur alltaf undir II. kafla og kaupandi á þann rétt
- Leitaðu faglegrar ráðgjafar áður en þú skrifar undir stóra samninga